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El inversor obtiene rentabilidad y quien transmite los activos obtiene una entrada de tesorería y sigue operando

En distintos sectores y, entre ellos, en el sector retail, de distribución y consumo, es habitual que los distintos operadores utilicen fuentes alternativas para la obtención de importantes o estratégicas entradas de tesorería que, o bien les sean de utilidad para amortizar deuda, o puedan utilizar en su expansión o en otras necesidades específicas, o simplemente en reforzar su tesorería. Entre esas formas alternativas de financiación se encuentran las operaciones de sale&leaseback de los activos inmobiliarios.

Últimamente, y con los actuales tipos y escenario inflacionista que venimos transitando, así como de posibles subidas adicionales de los tipos, ha sido más complicado articular, desde una óptica financiera, estas operaciones, si bien son y serán operaciones habituales, en unas épocas más que en otras, y en ellas el asesoramiento legal, como casi siempre, resulta relevante.

Los operadores buscan inversores que estén interesados en oportunidades inmobiliarias con retorno garantizado en forma de rentas calculadas en base a una yield o tipo de rentabilidad acordado sobre el precio de transmisión de los activos objeto de la operación. Así, mientras el inversor obtiene tal rentabilidad, el operador que transmite los activos obtiene una, normalmente, relevante entrada de tesorería y, al mismo tiempo, sigue operando su negocio en dichos activos, generalmente en unas condiciones de autonomía muy similares a las que tenía antes de la venta, si bien, lógicamente, sometidos a unos controles en cuanto a modificación de los activos, mantenimiento, y otros aspectos a regular en los correspondientes contratos de arrendamiento, que permitan a la nueva propiedad garantizar, sin tener que intervenir directamente en la gestión ni en la conservación, que los activos se mantengan en un estado óptimo, fundamentalmente también porque muchos de estos compradores suelen, como se dice habitualmente, dar el pase, con el tiempo, a otros inversores que se subrogan, generalmente, en los contratos de arrendamiento con los operadores de los negocios desarrollados en esos inmuebles. Es por ello que los terceros con los que interactúa el operador, ajenos a las circunstancias de los activos, ni siquiera serán conscientes del cambio.

Estas operaciones, muy habituales, como digo, en algunos sectores, y, entre ellos, en el sector retail, tienen habitualmente una estructura legal bastante estándar, salvo excepciones que pueda haber en cada operación atendiendo a su singularidad. Es, en realidad, la estructura propia de cualquier deal, a la que se une la particularidad de la negociación y firma simultánea de los contratos de arrendamiento entre vendedor, arrendatario, y comprador, propietario y, por tanto, arrendador, más allá de posibles contratos anejos que puedan atender a particulares circunstancias de los activos.

Así pues, cuentan con una fase precontractual, en la que se suelen plasmar finalmente los principales acuerdos sobre las cuestiones comerciales (precio, renta, duración de los arrendamientos, …) que luego habrán de desarrollarse en los correspondientes contratos, así como las “reglas” o marco jurídico que ambas partes deciden establecer para su transacción (deadlines, naturaleza no vinculante, calendarios). Normalmente viene de forma inmediata la due diligence de los activos, centrada en estos casos obviamente en el aspecto inmobiliario, con especial atención a las cargas o gravámenes que puedan existir, así como a los aspectos urbanísticos, de licencias y/u otras cuestiones administrativas capitales atendiendo al aspecto inmobiliario y a la propia actividad del negocio desarrollado (y que normalmente se viene desarrollando ya) en los inmuebles transmitidos.

El caballo de batalla en estas operaciones, como en todas, suele venir con la negociación, como es lógico, de los contratos y escrituras a suscribir (a veces incluso concurriendo partes distintas del propio operador y del inversor). Atención aquí a cuestiones que habrá que abordar, como las obligaciones en cuanto a los seguros y coberturas mínimos que vaya a exigir la propiedad, los compromisos en relación a los activos por características propias de los mismos y el nivel obligacional que es posible asumir a este respecto por parte del operador, las garantías exigidas por el comprador/arrendador, la forma de articular los pagos tanto del precio, como de las rentas a abonar por el vendedor/arrendatario, posibles compensaciones, depósitos, y otros muchos aspectos como, importante, las posibilidades de salida mediante causas de resolución (tras la pandemia, por ejemplo, diría que también se presta mayor atención a cuestiones como la fuerza mayor o cláusulas de rebus sic stantibus).

Un buen cierre de la operación será importante para todos, sin dejar de perder las perspectivas de cada parte, centradas en unas condiciones contractuales admisibles y proporcionadas al nivel de inversión y rentabilidad pactado, en un caso, y en la necesidad o conveniencia de obtener una determinada financiación que justifique y vaya en proporción a las condiciones pactadas, en otro, todo ello sobre la base de una seguridad jurídica clave para ambas partes y sus respectivos riesgos.